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以租售同权为名的诈骗

来源:
发布时间:
2020/04/29 17:35

01什么是租售同权?

防止上当受骗,首先要明白什么是租售同权。

为了加快发展住房租赁市场,促进房地产市场平稳发展。相关部门出台了一系列政策。

2017年7月17日,广州市人民政府办公厅发布关于印发《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》的通知。其中明确赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。

不仅如此,住建部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,对加快发展住房租赁市场进一步提出明确要求。并且,2017年7月26日,住建部称将立法明确“租售同权”。

这一系列的政策出台使得房屋租赁市场成为最热的话题,甚至有人认为市场将会迎来第二次房地产改革。

租售同权了,到底意味着什么?是不是租房和买房居民享受同等的权利呢?

众所周知,“租”和“售”最大的区别在于:

1.是否拥有物业产权。这就意味着你可以对房子进行抵押、质押、出租。

2. 是否享受公共资源和城市公共服务的权利。

政策中所提及的租售同权,并不意味着租户能享受到与物业产权同等的权利。住建部有关负责人说,将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。可见,政策中的“租售同权”是在享受公共资源和城市公共服务上给予租房和买房居民同等待遇。房子是用来住的,而不是用来“炒”的。这一系列政策的目的是让住房回归使用功能。

02以“租售同权”为名的诈骗行为

以及法律风险

目前,常见的以“租售同权”为名的诈骗行为是利用投资者不懂法律和相关政策的弱点将其“租”和“售”的行为混淆。比如有的开发者打出“物业使用权转让”的广告,让普通公众误以为支付“物业使用权转让费”以后就能够获得房屋产权,或者成为房东而不是租客;还有打出保证可以返租获得固定高额的投资回报等承诺。这些实际上是一种“以租代售”的违法行为,涉嫌诈骗、集资诈骗或者非法集资犯罪等。

租售同权和以租代售是有区别的。前者是政府为治理房价畸形上涨的正常的政策导向,后者是政府不希望看到并且禁止的行为。

以租代售方式,基本上是开发者以同地区的房价有升值空间,使投资者产生升值收益的期待,然后让投资者签订一些类似租赁或“物业使用权转让”的合同文书。开发者一次性收取投资者的全部期限的租金(或名为物业使用权转让费或购房款)。如果开发者与土地所有方如实告知是长期租赁,且没有虚构足以误导投资者的内容,各方在履行中相安无事,能坚持诚信原则又尊重契约的话,投资者的承租利益是可以获得保障的。但是如果开发者隐藏了相关事实或者虚构了足以误导投资者的信息,特别是以投资者可以获得返租高额投资回报等等宣传信息。这种以租代售的行为一旦以民事纠纷标准来处理的话,只能以退还法律规定的最长租赁期(二十年)以外的期限租金,投资者(承租人)没有足够正当的理由是难以得到退还全部期限租金的。

因此,以租代售是政策上禁止的行为。

国土资源部住房城乡建设部关于印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知中明确规定广州、佛山等13个试点城市中集体租赁住房出租,应遵守相关法律法规和租赁合同约定,不得以租代售。承租的集体租赁住房,不得转租。

北京住房城乡建设部门对企业违反本通知规定,将自持商品住房“以租代售”或通过其他方式变相销售的行为予以认定,并纳入“黑名单”,规划国土部门据此取消相关企业后续参与本市土地招拍挂资格,住房城乡建设部门对其开发资质予以降级或者注销。

以租代售的诈骗行为可能涉及以下法律风险或处理措施:

一、民事风险

1.欺诈行为

《民法总则》第一百四十八条 一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

2.部分无效的合同

《合同法》第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。

租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

以租代售模式的房地产公司往往与购房者签订租赁期限高于20年,在合同中约定:租赁期满后,购房者获得该租赁房的产权。这种合同在当下的法律背景下属于部分无效的租赁合同。另外,超过20年的租赁期限也不受法律保护,一旦遇到拆迁,拆迁补偿款一般不会支付给租户。

二、刑事风险

(一)合同诈骗罪

第二百二十四条 【合同诈骗罪】有下列情形之一,以非法占有为目的,在签订、履行合同过程中,骗取对方当事人财物,数额较大的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金;数额巨大或者有其他严重情节的,处三年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;数额特别巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产:

(一)以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的;

(二)以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的;

(三)没有实际履行能力,以先履行小额合同或者部分履行合同的方法,诱骗对方当事人继续签订和履行合同的;

(四)收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的;

(五)以其他方法骗取对方当事人财物的。

合同诈骗罪的构成要件如下:

1.客体要件:复杂客体。即既侵犯了合同他方当事人的财产所有权,又侵犯了市场秩序。

2.客观要件:本罪在客观方面表现为在签订、履行合同过程中,虚构事实、隐瞒真相,骗取对方当事人财物,且数额较大的行为。

3.主体要件:本罪的主体是一般主体,凡达到刑事责任年龄且具有刑事责任能力的自然人均能构成本罪。

4.主观要件:本罪主观方面只能是故意的,并且具有非法占有公私财物的目的。

如果开发商以非法占有为目的,在签订、履行合同过程中,骗取对方当事人财物,数额较大,那么其行为就可能构成合同诈骗罪。

(二)非法吸收公众存款罪

第一百七十六条 【非法吸收公众存款罪】非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款,扰乱金融秩序的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处二万元以上二十万元以下罚金;数额巨大或者有其他严重情节的,处三年以上十年以下有期徒刑,并处五万元以上五十万元以下罚金。

单位犯前款罪的,对单位判处罚金,并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依照前款的规定处罚。

非法吸收公众存款罪的构成要件如下:

1.客体要件:本罪侵犯的客体,是国家金融管理制度。

2.客观要件:本罪在客观方面表现为行为人实施了非法吸收公众存款或变相吸收公众存款的行为。

3.主体要件:本罪的主体为一般主体,凡是达到刑事责任年龄且具有刑事责任能力的自然人均可构成本罪。

4.主观要件:本罪在主观方面表现为故意,即行为人必须是明知自己非法吸收公众存款的行为会造成扰乱金融秩序的危害结果,而希望或者放任这种结果发生。

如果开发商以非法占有为目的,非法吸收公众存款,扰乱金融秩序,其行为就可能构成非法吸收公众存款罪。

(三)集资诈骗罪

第一百九十二条 【集资诈骗罪】以非法占有为目的,使用诈骗方法非法集资,数额较大的,处五年以下有期徒刑或者拘役,并处二万元以上二十万元以下罚金;数额巨大或者有其他严重情节的,处五年以上十年以下有期徒刑,并处五万元以上五十万元以下罚金;数额特别巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产。

集资诈骗罪的构成要件如下:

1.客体要件:本罪侵犯的客体是复杂客体,既侵犯了公私财产所有权,又侵犯了国家金融管理制度。

2.客观要件:本罪在客观方面表现为行为人必须实施了使用诈骗方法非法集资,数额较大的行为。

3.主体要件:本罪的主体是一般主体,任何达到刑事责任年龄、具有刑事责任能力的自然人均可构成本罪。

4.主观要件:本罪在主观上由故意构成,且以非法占有为目的。即犯罪行为人在主观上具有将非法聚集的资金据为己有的目的。

如果开发商公开向社会不特定公众宣传,数额达到立案标准,扰乱金融管理秩序,其行为就可能构成集资诈骗罪。

特别建议受骗的投资者公众,要厘清自己所面临的究竟是民事违约、民事欺诈还是刑事诈骗、非法集资,不要不经分析一概向法院提起解除合同或追究违约责任的请求。因为有些开发者就是利用表面上的合同、协议保护自己,掩盖其非法占有的犯罪目的。如果受害者只知道采用民事行为追究开发者的责任,将使其逃避法律的惩处,同时也会极大浪费司法资源。因此要结合实际情况理清维权的方向与目的。

03立案标准

《最高人民检察院、公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定(二)》

第二十八条 [非法吸收公众存款案(刑法第一百七十六条)]非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款,扰乱金融秩序,涉嫌下列情形之一的,应予立案追诉:

(一)个人非法吸收或者变相吸收公众存款数额在二十万元以上的,单位非法吸收或者变相吸收公众存款数额在一百万元以上的;

(二)个人非法吸收或者变相吸收公众存款三十户以上的,单位非法吸收或者变相吸收公众存款一百五十户以上的;

(三)个人非法吸收或者变相吸收公众存款给存款人造成直接经济损失数额在十万元以上的,单位非法吸收或者变相吸收公众存款给存款人造成直接经济损失数额在五十万元以上的;

(四)造成恶劣社会影响的;

(五)其他扰乱金融秩序情节严重的情形。

第四十九条 [集资诈骗案(刑法第一百九十二条)]以非法占有为目的,使用诈骗方法非法集资,涉嫌下列情形之一的,应予立案追诉:

(一)个人集资诈骗,数额在十万元以上的;(二)单位集资诈骗,数额在五十万元以上的。

第七十七条 [合同诈骗案(刑法第二百二十四条)]以非法占有为目的,在签订、履行合同过程中,骗取对方当事人财物,数额在二万元以上的,应予立案追诉。